Hoe kunnen we je helpen?

U heeft de term afgelopen maanden en zelfs jaren ongetwijfeld voorbij zien of horen komen. De Omgevingswet is een ingrijpende wet die verschillende stelsels op het gebied van leefomgevingen moet vereenvoudigen. Wat dit precies inhoudt en hoe dit van invloed kan zijn op notariële aktes, leggen we u hieronder uit.

Laten we starten met stellen dat de Omgevingswet niets nieuws is. Het voorstel hiertoe werd namelijk al in juni 2014 door de overheid ingediend. Dat gebeurde destijds nog door de regering van het kabinet-Rutte II.

De wet beoogt verschillende stelsels van wetgeving die allemaal iets te maken hebben met omgevingsrecht te bundelen tot één wet. Dat houdt grofweg in dat het aantal regels op het gebied van onder meer water, lucht en bodem worden samengevoegd tot één digitaal stelsel.

In de praktijk komt dat neer op bijvoorbeeld een gemeentelijk loket voor al uw vragen over uw leefomgeving.

Papier versus realiteit

Dat is op papier handig, maar in de realiteit twijfelen er nogal wat mensen en instanties aan deze grootschalige wijziging. Dat is dan ook één van de redenen dat de wet nog altijd niet is ingevoerd.

Een van de instanties die recent twijfel uitte, is de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie – de KNB. Zij stellen namelijk dat de Omgevingswet leidt tot méér onderzoek van de notaris, bijvoorbeeld bij de overdracht van onroerend goed. Dat kan ertoe leiden dat sommige notariële aktes inderdaad duurder worden. Er gaat tenslotte meer werk inzitten.

Of dat ook daadwerkelijk gaat gebeuren, valt nog te bezien. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwacht namelijk weer géén meerkosten. Hij heeft inmiddels aangegeven graag in gesprek te gaan met het notariaat.

Ontwikkelingen

En wij? Wij houden u op de hoogte van alle ontwikkelingen rondom de Omgevingswet en hoe deze van invloed kan zijn op (de prijs van) notariële aktes.

Dat de prijzen voor koopwoningen hoger en hoger worden, hoeven we u waarschijnlijk niet te melden. De gemiddelden transactieprijs staat momenteel op €387.000: het hoogst gemeten bedrag sinds de start van de meting in 1995.

Wat tamelijk onderbelicht blijft, is het feit dat commercieel vastgoed er ook niet goedkoper op wordt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster meldden in 2021 namelijk een forste prijsstijging van – in sommige gevallen – ruim zes procent.

Industriële panden, kantoren en winkels

De grootste stijging is, voor zover het commercieel vastgoed betreft, te zien in de industriële panden. Deze stegen binnen een jaar tijd met maar liefst 6,6 procent, aldus het CBS en het Kadaster. De prijzen voor kantoorpanden gingen eveneens over de kop en stegen met 6,1 procent. Ter vergelijking: de prijsstijgingen voor huurwoningen bedragen 4,4 procent.

Winkelpanden zijn enigszins achtergebleven op deze neerwaartse ontwikkelingen. De prijzen hiervoor stegen met ‘slechts’ 2,3 procent.

Verhoogde bouwkosten

Een andere ontwikkeling die het CBS en het Kadaster hebben waargenomen, is een stijging in de bouwkosten. Deze lagen in het eerste kwartaal van 2021 behoorlijk hoger dan in het eerste kwartaal van 2020. De kosten stegen naar schatting met maar liefst een kwart.

Transactieprijzen van commercieel vastgoed

Het Centraal Bureau van de Statistiek en het Kadaster houden de transactieprijzen van commercieel vastgoed sinds 2008 bij. Dat ging in de beginjaren gepaard met een jarenlange daling van de prijzen. Een trend die in 2014 veranderde: het jaar waarin tarieven begonnen te stijgen en een fenomeen dat sindsdien onveranderd is gebleven.

Kantoren en industriële panden zijn sinds 2014 respectievelijk 46 en 42 procent meer waard geworden. Winkels blijven ook hierin achter en kenden een waardestijging van 9 procent.

Eind vorig jaar deed een nogal opmerkelijke zaak zich voor bij de rechtbank en het hof in Den Bosch. Deze zaak draaide om een projectontwikkelaar die in 2015 drie voormalig kantoorgebouwen aanschafte. Doel: de ex-kantoren omtoveren tot woningen.

De projectontwikkelaar in kwestie schakelde hierop een aannemer in en stelde de daadwerkelijke overdracht uit tot het moment waarop de panden ook daadwerkelijk woningen waren. Handig, want dan geldt er een verlaagd tarief voor de overdrachtsbelasting: twee procent.

Belastbare overdracht

Althans – dat was het plan. De Belastingdienst dacht hier heel anders over. Zij stelde dat er al vóór de oplevering sprake was van een belastbare overdracht. De woningen waren toen weliswaar geen woningen, maar overdracht is overdracht. Er is dan géén sprake van een verlaagd tarief en dus moest men een overdrachtsbelasting van zes procent betalen. Daar waar er al twee procent was betaald, stuurde de fiscus vrolijk een naheffing.

Uitspraak

De aannemer liet het hier echter niet bij zitten en liet de zaak voorkomen. Mét succes, want de rechtbank en het hof hebben inmiddels geconcludeerd dat de Belastingdienst het niet bij het juiste eind had. Ze stelden namelijk dat overdrachtsbelasting alles met tijd te maken heeft. Het tijdstip waarop de overdracht plaatsvond, is daarbij leidend. Conclusie: het juiste percentage overdrachtsbelasting was tóch twee procent.

Les voor de toekomst

Welke les we hier uit kunnen halen voor de toekomst? Dat de overdrachtsbelasting een tijdsgebonden belasting is. Het is dus wellicht slim om in zo’n geval inderdaad te wachten tot de woningen ook daadwerkelijk woningen zijn. Scheelt toch weer vier procent aan overdrachtsbelastingen.

Bron: TaxLive.nl

Het is u vast niet ontgaan dat er momenteel nogal wordt geïnvesteerd om de klimaatdoelen te halen. Ook maatschappelijk vastgoed wordt verduurzaamd – en hoe. Het kabinet heeft aangekondigd maar liefst 525 miljoen euro beschikbaar te stellen voor het vergroenen van scholen, rijksmonumenten, zorginstellingen en andere overheidsgebouwen.

Het leeuwendeel van dit bedrag, ongeveer 340 miljoen euro, gaat naar de verduurzaming maatschappelijk vastgoed. Daaronder verstaan we zorggebouwen, sportinstellingen, scholen en rijksmonumenten. De verduurzaming start halverwege 2022 en duurt dan tot ongeveer juli 2024.

Het bedrag wordt geïnvesteerd in de vorm van subsidies. De daadwerkelijke regelingen worden in overleg met de verschillende sectoren en relevante partners opgesteld.

Verduurzaming van rijksvastgoed

De rest van het geld, ongeveer 125 miljoen euro, wordt gebruikt voor het verduurzamen van rijksvastgoed. Dit zijn bijvoorbeeld de gebouwen van Defensie. Te denken valt daarbij aan het plaatsen van zonnepanelen en het toepassen van verschillende, energiebesparende maatregelen.

De overheid investeert eveneens in het aanbrengen van gevelisolatie én zogenoemde WKO’s – Warmte Koude Opslag. Dit zorgt ervoor dat een energie uit een gebouw wordt opgeslagen in de omgeving of in de bodem.

Meer duurzaamheidsprojecten

Naast de beschikbaarstelling van 525 miljoen euro investeert de overheid in duurzaamheidsprojecten in het vastgoed van de politie en het COA – het Centraal Orgaan Asielzoekers. De overheid verduurzaamt eveneens het programma van de NOC-NSF: de Nederlandse sportorganisatie die is belast met onder meer het promoten van sport in Nederland. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed werkt daarnaast aan een eigen verduurzamingsprogramma, speciaal voor eigenaren van monumenten.

Tot slot is er het zogenoemde Ontzorgingsprogramma. Dit is een programma dat speciaal is gestart voor het ontzorgen van eigenaren van maatschappelijk vastgoed. Een fikse waslijst aan nieuwigheden, dus.

Het korte antwoord? Ja – dat is mogelijk. Het langere antwoord? Dat leest u in dit artikel.

Zoals u waarschijnlijk wel weet, heeft de notaris een geheimhoudingsplicht. Dat betekent – kort door de bocht – dat ze uw persoonlijke gegevens niet zomaar met een derde partij mogen delen. Sterker nog: het is de bedoeling dat de notaris dit helemaal met niemand deelt. Het heet tenslotte niet voor niets een geheimhoudingsplicht.

De bank daarentegen heeft te maken met een hele andere plicht. Zij kunnen eventueel genoodzaakt zijn om een onderzoek naar (een van) hun cliënten te doen. Het kan dan zo zijn dat ze gegevens nodig hebben die alleen een notaris kan verstrekken. Maar u raadt het al: die kan dat niet, want geheimhoudingsplicht.

Kamervragen

De heikele kwestie kwam recent aan het licht nadat Kamerlid Pieter Grinwis van de ChristenUnie Kamervragen had gesteld. Wopke Hoekstra, minister van Financiën, beantwoordde deze door te stellen dat cliëntenonderzoeken en geheimhoudingsplicht inderdaad niet met elkaar door een deur gaan.

De notaris is het namelijk niet verplicht om info aan financiële instellingen te verstrekken. Ze moeten het wél melden wanneer ze ongebruikelijke transacties waarnemen. Dit op basis van de Wwft – de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme.

Oplossing

Een oplossing voor het probleem is niet binnen enkele dagen gevonden, maar de kwestie wordt momenteel wel onderzocht. Minister Hoekstra heeft zich daartoe gewend tot een aantal organisaties, waaronder het ministerie van Justitie en Veiligheid, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en het Bureau Financieel Toezicht.

Deze instanties voeren samen een juridische analyse uit, waarbij de conflicterende normen onder de loep worden genomen. Eventuele conclusies worden door Hoekstra aan de Tweede Kamer gemeld – en wij brengen u weer op de hoogte.

Het korte antwoord op deze vraag? U heeft een oprichtingsakte nodig die alléén een notaris voor u kan opstellen. Het langere antwoord? Dat leest u hieronder.

Het starten van een eenmanszaak is relatief eenvoudig. U bedenkt een naam, maakt een afspraak met de Kamer van Koophandel en voilà: de boel staat – in beginsel, dan.

Dit ligt in het geval van het beginnen van een besloten vennootschap anders. Allereerst komen hier nogal wat extra paperassen bij kijken. De belangrijkste daarvan is de notariële oprichtingsakte. En zoals de naam al doet vermoeden, kunt u daarvoor uitsluitend bij de notaris terecht.

Akte van oprichting

Deze akte van oprichting is wettelijk verplicht en bevat verschillende statuten. Deze hebben allen betrekking op de verschillende bepalingen en regels van uw nieuwbakken bedrijf. Ze variëren van simpele elementen als de naam, de vestigingsplaats en het doel van de besloten vennootschap, maar andere onderdelen vereisen meer kennis van zaken. De waarde van de aandelen, bijvoorbeeld. De verschillende besluitvormingen. En de mate van zeggenschap die eventuele aandeelhouders hebben.

Meer regels

Naast de oprichtingsakte gaat het starten van een bv gepaard met andere vereisten. U moet bijvoorbeeld jaarstukken opstellen en deze deponeren bij de Kamer van Koophandel. U bent daarnaast verplicht om de DGA, de directeur-grootaandeelhouder (dat bent u in beginsel zelf), een salaris van minstens €45.000 per jaar uit te keren. Dat voorkomt namelijk dat u de winst kunt omzetten in dividend.

Zakelijke rekening

Het is tenslotte een aanrader om een zakelijke rekening te openen. Dat is weliswaar niet verplicht, maar wel uiterst handig. U scheidt daarmee tenslotte eenvoudiger privé- en werkzaken.

Tijden veranderen. Zelfs tijdens de piek van de coronapandemie leek het aantal startende bedrijven in Nederland niet of nauwelijks terug te lopen. Maar juist nu we – hopelijk – het ergste achter de rug hebben, stagneert deze groei en is er sprake van een vermindering in het aantal starters. Dat blijkt uit cijfers van de Kamer van Koophandel – de KvK.

De KvK meldt namelijk dat er in de maand augustus 17.258 bedrijven bijkwamen. Dat is niet alleen 5 procent minder dan dezelfde maand in 2020. Het is óók voor het eerst sinds februari dat het aantal startende bedrijven terugneemt.

Daarin lijken er grote verschillen op te treden tussen verschillende branches. Ter illustratie: de dalingen in het aantal starters waren het grootst in de agrarische sector en de groothandels. Deze sectoren hadden te maken met dalingen van respectievelijk 14 en 25 procent.

Daar staat dan wel weer tegenover dat er ook minder bedrijven zijn gestopt. Bijna achtduizend ondernemers gaven er vorige maand de brui aan – en dat is 30 procent minder dan in augustus 2020.

Oorzaak

De oorzaak ligt volgens de Kamer van Koophandel in de personeelstekorten die in diverse branches zijn ontstaan, zoals de horeca. Dat heeft geleid tot meer werkgelegenheid, maar ook hogere salarissen. De KvK denkt dat dit prettige impulsen zijn voor werkzoekenden. Volgens hen is het momenteel verleidelijker om in loondienst te gaan dan een eigen organisatie te beginnen.

Ook Joris Knoben, hoogleraar bedrijfseconomie aan de Nijmeegse Radboud Universiteit, wijst in een zoektocht naar de oorzaak naar de gunstige arbeidsmarkt. ‘De vele vacatures en loonstijgingen in diverse sectoren maken loondienst een aantrekkelijk alternatief voor de start van een bedrijf’, stelt hij tegenover NU.nl.

Nederland telt momenteel ruim twee miljoen bedrijven.

Bron: NU.nl

We kunnen verschillende redenen verzinnen waarom u als ondernemer zou willen switchen van een eenmanszaak naar een besloten vennootschap. Wellicht is uw bedrijf uit de voegen gegroeid en past zo’n rechtsvorm nu beter bij u. Misschien heeft u behoefte aan minder persoonlijke aansprakelijkheid. En eventueel levert het u fiscale voordelen op. Hoe dan ook: u ontkomt niet aan een bezoek aan de notaris.

Bv’s moeten namelijk officieel worden aangemeld bij de notaris. Dit in tegenstelling tot eenmanszaken. We maken wél onderscheid op de manieren waarop deze overstap van een eenmanszaak naar een bv kan geschieden. De opties worden hieronder toegelicht.

Activa-passivatransactie

De activa-passivatransactie werkt simpel: u verkoopt uw activa en passiva namens de eenmanszaak aan uw nieuwe bv. Dat start bij de notaris die vervolgens de inschrijving bij de Kamer van Koophandel regelt. Een notariële akte van inbreng is in dit geval niet nodig: de notaris zorgt alleen voor de inschrijving van de nieuwe bv.

Ruisende inbreng

Een ruisende inbreng is de aangewezen manier wanneer u uw bedrijf met een terugwerkende kracht wilt omzetten in een bv. In dat geval is de Belastingdienst het eerste station: zij moeten van u een intentieverklaring ontvangen. De notaris is stap twee: opnieuw voor het oprichten van de bv.

Anders dan bij een activa-passivatransactie is de notaris bij een ruisende inbreng wél verplicht een akte van inbreng op te stellen. Deze bevat alle activa en passiva die overgaan naar het nieuwe bedrijf.

Geruisloze inbreng

Een geruisloze inbreng houdt in dat u verder gaat met dezelfde boekwaarden – ondanks dat het om een nieuw bedrijf gaat. Voordeel daarbij is dat u géén belasting hoeft te betalen. Daarvoor zijn wél een inbrengbalans en -omschrijving. vereist. Die regelt u via de notaris.