Hoe kunnen we je helpen?

De aanscherpingen in de huurwet, die sinds 1 juli 2024 van kracht zijn, staan onder meer uitsluitend vaste huurcontracten toe. Veel beleggers hebben hierdoor besloten hun woningen niet langer te verhuren, maar weer te verkopen. Toch betekent dit niet automatisch dat starters daarmee geholpen zijn. 
 
Minister Hugo de Jonge van Wonen noemde de huidige situatie al eerder ‘een correctie van de scheefgroei’. 
 
Hij doelt daarmee op het feit dat beleggers, die in het verleden een groot deel van de betaalbare woningen opkochten, diezelfde huizen nu weer te koop aanbieden. In de tussentijd hebben ze te huur gestaan, maar daar komt nu dus een einde aan. 
 
De reden? Het is voor beleggers niet langer aantrekkelijker om de woningen te verhuren, omdat de strengere huurwet hen te veel beperkingen oplegt. 
 
Verschuiving van de problemen 
Het is in beginsel een positieve ontwikkeling dat er meer huizen beschikbaar komen voor starters. Toch zijn zij daar – helaas – niet direct mee geholpen. 
 
Dat heeft met een aantal factoren te maken. Allereerst is er nog altijd sprake van torenhoge koopprijzen. Deze verbreken het ene record na het andere: iets dat wordt veroorzaakt door het grote woningtekort. 
 
Daarnaast brengt de nieuwe huurwet indirect ook weer andere problemen met zich mee. Want de krapte op de koopmarkt mag hierdoor verbeteren; de situatie op de huurmarkt wordt juist nijpender. Er verdwijnen tenslotte ook weer woningen die beschikbaar waren voor huur – en dat drijft de prijs van huurwoningen juist weer op. 
 
De nieuwe huurwet lijkt dus vooralsnog met name een verschuiving van de problemen te veroorzaken. Het levert misschien meer koopwoningen op, maar dat gaat juist ten koste van mensen die willen huren. En daaronder bevinden zich veel starters.

De vooruitzichten voor potentiële kopers die op zoek zijn naar een eigen woning, blijven weinig rooskleurig. Sterker nog: De Nederlandsche Bank (DNB) voorspelt dat de prijzen volgend jaar met nog eens 4,1 procent omhoog gaan. En dat terwijl de prijzen van koopwoningen dit jaar al met bijna 6 procent zijn gestegen…

Het ene na het andere record sneuvelt naarmate de prijzen van de koopwoningen verder stijgen. Een gemiddeld koophuis kostte eind vorig jaar ruim €450.000 euro: een bedrag waarvoor mogelijke kopers een inkomen van minimaal €95.000 nodig hebben. En als de voorspelling van De Nederlandsche Bank uitkomt, wordt dit bedrag volgend jaar alleen maar hoger.

Wat is de oorzaak?
De oorzaak achter deze prijsstijgingen is simpel: er zijn niet genoeg huizen beschikbaar. Het aantal woningen dat te koop staat, is dermate beperkt dat er maar geen licht aan het einde van de tunnel lijkt te zijn.

Het speelt daarbij ook een rol dat de hypotheekrente is gedaald en de inkomens van veel mensen zijn gestegen. Dit heeft ervoor gezorgd dat potentiële kopers meer geld kunnen lenen en daardoor hogere biedingen kunnen uitbrengen.

Hoe zit het met de recente daling?
De voorspellingen van De Nederlandsche Bank staan enigszins haaks op de situatie van vorig jaar, waarbij er juist wat lucht op de markt leek te komen. De prijzen zakten in april van 2023 nog met 3 procent. Dit verlies is in april van 2024 echter alweer volledig tenietgedaan.

De toekomstige situatie is met name voor starters slecht nieuws. Het blijft voor hen lastig om aan een koophuis te komen, omdat de combinatie tussen hogere prijzen en meer leencapaciteit vooral woningbezitters gunstig is gezind.

Dat de huidige situatie op de woningmarkt onhoudbaar is, moge duidelijk zijn. Het aankomende kabinet Schoof I heeft hier een eigen visie op, inclusief mogelijke oplossingen. Welke dat precies zijn, vertellen we je hieronder.

1. Nieuwe woningen
Het credo van minster Hugo de Jonge (‘Bouwen, bouwen, bouwen’) lijkt ook onder het nieuwe kabinet in stand te worden houden.

De komende regering streeft namelijk naar de bouw van maar liefst honderdduizend nieuwe woningen per jaar. Het is van plan om speciaal hiervoor een coördinerende minister aan te stellen. Hij of zij wordt onder meer belast met het stimuleren van de bouw, bijvoorbeeld door eventuele drempels weg te nemen. Een voorbeeld daarvan is een soepelere wet- en regelgeving.

2. Een onveranderde hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek blijft, als het aan het nieuwe kabinet ligt, onveranderd. Dat is op zich niets nieuws in vergelijking met het vorige kabinet, maar het geeft huiseigenaren mogelijk wél een zekere verlichting.

3. Meer sociale huurwoningen
Het kabinet wil woningcorporaties de opdracht geven om meer sociale huurwoningen, maar ook meer woningen in het middensegment te bouwen. Dat doen ze via twee regels. 30% van alle nieuwbouwprojecten moet hierbij bestaan uit sociale huurwoningen, terwijl twee derde van alle nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens.

4. Instandhouding van de verhoogde vrijstelling
De zogenoemde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is aan het begin van dit jaar afgeschaft. Deze wordt helaas niet meer teruggedraaid, hoewel het kabinet wél beloofd de reguliere, verhoogde vrijstelling intact te houden. Deze geldt voor kinderen tussen de achttien en de veertig jaar.

5. Een lagere huurtoeslag
De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt verlaagd. Dit zorgt ervoor dat de huurtoeslag an sich juist hoger wordt, zodat de armoede bestreden kan worden.

We hoeven het u waarschijnlijk niet meer uit te leggen hoe penibel de situatie op de Nederlandse woningmarkt momenteel is. En tóch gaan er zelfs nu weer meer huizen de deur uit. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Wat is de situatie?
In maart 2024 werden er in Nederland 16.179 woningen verkocht. Dat meldt het Algemeen Dagblad op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Dat is, opvallend genoeg, 5% meer dan in maart 2023. Een trend die past bij dit kalenderjaar, want tijdens het eerste kwartaal werden er in totaal zo’n 10% meer huizen verkocht dan tijdens dezelfde periode in 2023.

Waarom is dit opvallend?
De situatie is opmerkelijk, omdat de prijzen voor koophuizen juist alleen maar toenemen. Dat geldt ook voor maart 2024, waarin de prijzen met 0,7% stegen ten opzichte van een maand eerder.

Dit brengt de prijs van een gemiddelde woning op €432.061. Dat is overigens geen recordhoogte: die werd in juli 2022 behaald.

Wat is de reden hierachter?
Een eenduidige reden achter de stijging in het aantal verkochte wonen ondanks de gestegen huizenprijzen? Die is er niet. Ook is er geen sprake van één specifieke doelgroep die opeens meer huizen koopt. De stijging is weliswaar in aantallen het grootst bij starters, maar verhoudingsgewijs juist het grootst bij 65-plussers.

Er zijn wel een aantal mogelijke oorzaken achter de groei. Zo is de NHG-grens verhoogd naar €435.000, is de hypotheekrente iets lager geworden en kunnen alleenstaanden, als gevolg hiervan, meer lenen. Bovendien weegt de studieschuld sinds kort minder zwaar mee voor het aanvragen van een hypotheek en is er voor duurzame woningen een hogere hypotheek mogelijk.

Het Kadaster wijst als mogelijke oorzaak naar de Startersvrijstelling, waardoor jonge starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

Bij leasen denkt u waarschijnlijk al snel aan gloednieuwe wagens die voor een relatief klein maandbedrag gebruikt kunnen worden. Het leasen van occasions is echter aan een opmars bezig. Of dit voor u aantrekkelijk is? U leest het hieronder! 

Leasen heeft verschillende voordelen ten opzichte van kopen. U betaalt één maandbedrag voor het gebruik van de wagen – en daar zit praktisch alles bij inbegrepen. Van de wegenbelasting tot onverhoopte bezoekjes aan de garages: u hoeft uzelf alleen maar te focussen op het ophoesten van dat maandbedrag. 

Of er ook nadelen zijn? Er is natuurlijk altijd een keerzijde. Bij leasen komt dat er op neer dat u, aan het einde van de rekening, meer geld kwijt bent aan een wagen die niet van u is. Daar staat echter tegenover dat alles voor u wordt geregeld. Als u bezit niet zo belangrijk vindt, is leasen een aantrekkelijke optie. 

Nieuw versus tweedehands 
Dat brengt ons bij een relatief nieuw fenomeen op de leasemarkt: het leasen van occasions.  

Voordelen 
Het belangrijkste voordeel hiervan is dat het goedkoop is. Nóg goedkoper dan leasen. De auto in kwestie heeft er tenslotte al wat kilometers opzitten en dat wordt verwerkt in de kosten voor u. Een belangrijke reden om voor deze vorm te gaan.

Maar er is meer. Je kunt bijvoorbeeld meteen wegrijden in je occasion, doordat er sprake is van een snellere leeftijd. Daarnaast is er een ruim aanbod dat steeds groter wordt.

Nadelen 
Nadelen zijn er echter ook. Hoewel bezoekjes aan de garage prijstechnisch zijn inbegrepen, is de kans op zo’n garagebezoek wel groter. Dat zorgt voor meer ongemak. 

En de keuze kan dan steeds groter worden; deze is alsnog niet zo uitgebreid als bij nieuwe leasewagens. Iets om rekening mee te houden! 

Het gaat om een prijsstijging van 5 tot 8%, zo melden de economen van ING Research.

Begin februari leek er eventjes goed nieuws te zijn voor woningzoekenden. De gemiddelde prijs van een koopwoning daalde namelijk voor het eerst in tien jaar tijd. Dit is volgens de economen van ING Research ijdele hoop. De prijzen gaan volgens hen dit jaar gewóón weer stijgen onder invloed van loonstijgingen en de nog altijd toenemende krapte op de woningmarkt.

5 tot 8%
Het gaat om een stijging van 5 tot 8%, voorspelt ING Research. Ze baseren deze voorspelling onder meer op de stijgingen die in de afgelopen maanden ook plaatsvonden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde in november 2023, december 2023 en januari 2024 toenames van respectievelijk 0,7%, 0,8% en 0,6%.

Loonstijgingen en krapte op de woningmarkt
Een oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de algehele krapte op de woningmarkt, maar ook in het feit dat de lonen weer zijn gestegen.

Deze stijgingen hebben ervoor gezorgd dat woningzoekenden bereid zijn om nét iets meer te bieden op het huis dat ze op het oog hebben. Een hoger brutoloon is daarnaast van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek die zij kunnen afsluiten, waardoor het ook mogelijk wordt om meer op een woning te bieden.

Volgens de Rabobank zorgt de krapte op de markt voor een verdere stijging van de prijzen. Ze zien een beperkt aanbod van bestaande koopwoningen, maar ook een gebrek aan nieuwbouwwoningen. De bank verwacht dan ook dat de huidige krapte aanblijft tot na 2030.

Voor het derde kwartaal op rij zijn de huizenprijzen toegenomen. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Ook het vierde kwartaal van het kalenderjaar 2023 biedt helaas weinig hoop voor woningzoekenden. De prijzen van de huizen zijn hierin andermaal gestegen: dit keer met 3,1%. Dat is ruim 5% meer dan een jaar eerder.

Een domper voor onder meer starters, omdat de prijzen eerder in 2023 juist leken te dalen. Helaas bleek die dip van tijdelijke aard. De huizenprijzen zijn inmiddels hoger dan ooit onder de invloed van onder meer de stijgende inkomens en de dalende hypotheekrente.

Kleiner aanbod
De verandering qua inkomens en hypotheekrentes heeft ervoor gezorgd dat het aanbod woningen op het moment krapper aan het worden is. Tegen het einde van 2023 stonden er in Nederland zo’n 25.000 woningen te koop. Dat is 11% minder dan in 2022 en zelfs 26% minder dan in 2021.

Recordprijzen en overbiedingen
Het scheelt daarbij wel dat er voorlopig nog geen sprake is van recordprijzen. Een gemiddeld koophuis kost momenteel €434.000. Dat is minder dan halverwege 2022. De doorsnee prijs lag toen op €450.000. Dit was destijds de piek.

Daarentegen is er momenteel wél weer meer sprake van overbiedingen. In bijna de helft van alle biedingen wordt er meer geboden dan prijsvraag. Ook dat is slecht nieuws voor starters, daar waar het aantal overbiedingen halverwege 2023 juist daalde.

Type woningen
Andere veranderingen vinden vooral plaats qua type huis. Zo zijn nieuwbouwwoningen momenteel relatief weinig in trek, hoewel er wel sprake is van een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder.

Huizen met een lager energielabel verkopen aantoonbaar minder. De interesse neemt af en de verkoop neemt steeds meer tijd in beslag.

Bron: NOS

Dat de woningmarkt tamelijk in het slop zit, hoeven we u waarschijnlijk niet uit te leggen. Een van de vele tegenmaatregelen die de revue passeren, is het bieden van voorrang op de woningmarkt aan beoefenaars van cruciale beroepen. Hoe dit precies werkt? We leggen het u uit.

De maatregel wint gestaag aan populariteit en dat is logisch. Tenslotte slaan gemeentes hiermee, mits goed uitgevoerd, twee vliegen in één klap: ze helpen woningzoekenden aan een thuis én maken beroepen waarvoor beoefenaars hard nodig zijn stukken aantrekkelijker.

Momenteel hebben gemeentes als Amsterdam en Den Haag hier reeds mee geëxperimenteerd, maar de verwachting is dat er dit jaar meer plaatsen volgen. De reden: het is sinds 2024 ook wettelijk toegestaan dat gemeentes beroepen voorrang geven, na een akkoord van zowel de Eerste als de Tweede Kamer.

Hoe werkt het?
Het werkt precies zoals het klinkt. Door het grote woningtekort mogen gemeentebesturen er vanaf dit kalenderjaar voor kiezen om mensen met cruciale beroepen voorrang te geven op de woningmarkt. Dit mag ook voor woningzoekenden uit de eigen regio.

Dus stel: de gemeente Heerlen heeft een tekort aan leerkrachten. Dan mogen ze dit beroep aanlokkelijker maken door juffen en meesters voorrang te geven op een woning.

Regels
Dat betekent vanzelfsprekend niet dat hier geen regels aan zijn verbonden. 

Het gaat bijvoorbeeld niet om alle huizen, maar alleen om huurwoningen én nieuwbouwwoningen met een maximale waarde van €390.000.

Het is ook niet zo dat gemeentes alle woningen binnen hun grondgebied mogen toewijzen. Maximaal 50% mag met voorrang worden toegekeerd.

Tot slot moet er aantoonbaar sprake zijn van een schaarste binnen een bepaalde beroepsgroep.

Bron: NU.nl

Volgens hoogleraar Peter Boelhouwer hoeven we wegens ‘politiek gedraai’ op korte termijn geen grootse veranderingen te veranderen. Dat meldt het Algemeen Dagblad op basis van een analyse gepubliceerd op verzoek van NSC-voorman Pieter Omtzigt.

Boelhouwer houdt zich al veertig jaar bezig met de woningmarkt, het volkshuisvestingsbeleid en de interactie daartussen en waarschuwt voor al te veel optimisme. Als het aan Boelhouwer ligt, mogen we pas in 2026 enig herstel verwachten.

Oorzaken
Dat heeft volgens hem te maken met politiek gekonkel en een gebrek aan een langetermijnvisie bij vrijwel alle partijen. Hij stelt dat er momenteel nog teveel woningen worden gebouwd waar helemaal geen vraag naar is, maar ook dat de focus veelal ligt op het belasten van corporaties en het verjagen van beleggers.

Dat heeft geresulteerd in verkiezingsprogramma’s vol plannen die niet echt het verschil maken, aldus Boelhouwer.

Woningtekort
Dat er momenteel een fors woningtekort heerst, moge duidelijk zijn. Starters lijken de woningmarkt nog nauwelijks te kunnen betreden, terwijl de hoge prijzen ook voor middeninkomens belemmerend werken. Tegelijkertijd krijgt de huursector eveneens te maken met hogere woonlasten én zorgt het stikstofprobleem voor enorme beperkingen in de bouw van nieuwbouwwoningen.

Oplossingen
De doelstelling van het Rijk ligt desondanks op het bouwen van 900.000 nieuwe woningen vóór 2030. Een opgave die volgens Boelhouwer niet haalbaar is zónder een langetermijnvisie. Hij pleit daarom niet voor allerlei beperkende maatregelen, maar juist voor meer investeringen en kansen voor woningbouwcorporaties en investeerders. Volgens hem is bijvoorbeeld het meer belasten van corporaties een garantie voor een vrije val van de woningbouwproductie, terwijl investeringen er juist voor zorgen dat de markt wordt aangewakkerd.

Boelhouwer spreekt daarbij zijn hoop uit hier tijdens de kabinetsformatie goed naar wordt gekeken.

Beleggers worden gezien als een van de belangrijkste redenen waarom het voor starters knap lastig is om de woningmarkt te betreden. Ze worden daarom op allerlei manieren bestreden. Voorbeelden van maatregelen zijn het recente opkoopverbod in verschillende, grote steden en een eventuele zelfbewoningsplicht. 

Toch leidt dit niet direct tot meer kansen voor mensen die op zoek zijn naar een woning. Hoewel het opkoopverbod, met name in de grote steden, wel degelijk beleggers heeft geweerd, lijkt dit óók ten koste te gaan van het aantal beschikbare huurwoningen. 

Beleggers weren 
Laten we positief beginnen: het weren van beleggers op de woningmarkt is in wezen goed nieuws voor starters. Het biedt hen tenslotte simpelweg meer kansen wanneer woningen niet voor hun neus worden weggekaapt door vermogende beleggers die het pand puur als een investering zien. 

Dit wordt mede mogelijk gemaakt door de opkoopbescherming. Deze maatregel geldt bijvoorbeeld in de gemeente Rotterdam en zorgt ervoor dat woningen niet zomaar verhuurd mogen worden: de lucratieve manier waarmee beleggers hun geld verdienen. De regel staat dit namelijk enkel onder strenge voorwaarden toe. 

Vrije sector 
Het nadeel hiervan is echter dat er óók minder huizen beschikbaar komen in de vrije sector. Beleggers laten de woningmarkt namelijk massaal achter zich – en dat zorgt voor minder huurwoningen. 

Dat leidt ook tot hogere huurtarieven in deze sector. Er komen tenslotte minder private huurwoningen beschikbaar. 

Tussen wal en schip 
Dat betekent slecht nieuws voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koophuis. Zij dreigen nu tussen de wal en het schip te raken – en dat is vanzelfsprekend ook niet de bedoeling.