Hoe kunnen we je helpen?

Dat de woningnood in Nederland groot is, hoeven we u niet meer uit te leggen. Het goede nieuws is dat er in 2024 aardig wat koopwoningen zijn bijgekomen. Het slechte nieuws? Dat vertellen we hieronder. 

Kleine disclaimer: het exacte aantal nieuwbouwwoningen dat in heel 2024 in Nederland is gebouwd, is ten tijde van schrijven nog niet bekend. We moeten het daarom doen met de voorlopige cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).  

Deze cijfers laten zien dat er in de eerste helft van 2024 ongeveer 32.690 nieuwbouwwoningen aan de Nederlandse woningvoorraad zijn toegevoegd. Naar schatting zijn er in de eerste acht maanden van vorig kalenderjaar 43.840 nieuwbouwwoningen toegevoegd, meldt Parel Beheer. 

Tot zover het goede nieuws. Het slechte nieuws hieraan is dat dit aantal – ondanks grootscheepse plannen – een daling is ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Toen werden er namelijk 34.022 nieuwbouwwoningen opgeleverd. 

Die daling is volgens het CBS in lijn met een eerder constateerde daling in het aantal afgegeven bouwvergunningen. 

Welke factoren beïnvloeden de bouw van koopwoningen? 

De daling wordt veroorzaakt door een veelvoud aan factoren. De belangrijkste zijn langlopende vergunningsprocedures, stijgende bouwkosten en een tekort aan arbeidskrachten. 

Andere redenen zijn overheidsmaatregelen en een gebrek aan subsidies en fiscale voordelen voor bouwbedrijven. 

Wat betekent dit voor kopers? 

(Potentiële) kopers ondervinden hinder van deze trend. Het beperkte aanbod zorgt er namelijk voor dat de huizenprijzen relatief hoog blijven.  

Sterker nog: het gaat om recordhoogtes. Het gemiddelde huis kostte in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld €483.000, weet De Volkskrant. Dat is zo’n €50.000 meer dan tijdens het vierde kwartaal van 2023.

Dat de Nederlandse woningmarkt onder druk staat, is nogal een understatement. De hoeveelheid jongeren die op zoek is naar betaalbare starterswoningen, wordt groter en groter. Eén van de suggesties die veel wordt genoemd om dit probleem op te lossen, klinkt in dat kader verrassend. Want hoe gaat meer aandacht naar senioren op de woningmarkt zorgen voor verbetering voor jongeren?

Om daar antwoord op te geven, moeten we eerst kijken naar de vergrijzing die momenteel in Nederland plaatsvindt. Nederland vergrijst in rap tempo. Het CBS stelt dat een kwart van de bevolking in 2040 65 jaar of ouder is.

Deze groep woont momenteel deels in eengezinswoningen. Dat leidt tot verschillende problemen. Voor de senioren, maar ook voor de jongeren. Enerzijds zijn dit woningen voor starters, inclusief trappen, beperkte toegang tot voorzieningen en een gebrek aan zorgmogelijkheden in de buurt. Niet wenselijk wanneer iemand een pensioengerechtigde leeftijd nadert.

Anderzijds houden senioren deze woningen – als het ware – bezet. Ze gaan niet weg, omdat er geen redelijk, betaalbaar alternatief voor hen bestaat. Dat zorgt ervoor dat jongeren de woningmarkt überhaupt niet opkomen.

Doorstroming
Om die reden stellen sommige experts dat ouderen meer aandacht moeten krijgen. Het bouwen van woningen specifiek voor deze groeiende bevolkingsgroep moet zogeheten doorstroming stimuleren. Wanneer senioren naar voor hen geschikte woningen verhuizen, komt er een huis beschikbaar voor gezinnen of starters.

Het bouwen van deze woningen alleen lost de situatie echter niet op. Men pleit ook voor het wegnemen van drempels voor senioren die doorstroming belemmeren, zoals bepaalde belastingmaatregelen.

Tot slot kan er ook nog gekeken worden naar andere woonconcepten, zoals gemeenschappen waarin ouderen zelfstandig kunnen wonen, inclusief toegang tot zorgvoorzieningen.

We hoeven het u waarschijnlijk niet langer uit te leggen: de situatie op de Nederlandse woningmarkt is behoorlijk nijpend aan het worden. De roep om meer woningbouw wordt dan ook steeds luider. De overheid probeert het aantal verstrekte bouwvergunningen te verhogen, maar gaat dit de woningnood echt oplossen? 

De laatste cijfers laten zien dat het aantal verstrekte bouwvergunningen recentelijk is toegenomen. Dat is in principe goed nieuws, want bouwvergunningen zijn de eerste stap naar het daadwerkelijk bouwen van meer woningen. 

Het gaat hierbij om een toename van 21% in het aantal verstrekte vergunningen. Daarbij zijn het voorjaar van 2024 én de lente van 2023 als ijkpunten genomen. 

Komen er hierdoor meer woningen?
Betekent dit ook dat er daadwerkelijk meer woningen komen? Dat valt nog te bezien… 

Vergunningen zijn slechts – vergunningen. Het betekent vanzelfsprekend niet dat er meteen duizenden nieuwe huizen klaarstaan. Zo’n bouwproces neemt tenslotte tijd in beslag en is soms zelfs een kwestie van jaren. 

Daarnaast zijn er meer zaken die een rol spelen. Denk bijvoorbeeld aan de hoeveelheid aanwezige bouwmaterialen en vakmensen. Of de benodigde milieuvergunningen. Allen hebben invloed op de snelheid van de bouw. 

Is dit een impuls voor de woningmarkt?
We kunnen er desondanks niet omheen dat dit op de langere termijn goed nieuws kan zijn voor het aantal nieuwbouwwoningen. Meer woningen verlicht de druk op de huizenmarkt en kan de prijzen, zeker in gemeentes waar deze momenteel door het dak gaan, mogelijk iets verlichten. 

Voor de korte termijn is het verhoogde aantal vergunningen echter bij lange na geen garantie voor het oplossen van een woningtekort. Daar komt meer bij kijken. Helaas. 

De aanscherpingen in de huurwet, die sinds 1 juli 2024 van kracht zijn, staan onder meer uitsluitend vaste huurcontracten toe. Veel beleggers hebben hierdoor besloten hun woningen niet langer te verhuren, maar weer te verkopen. Toch betekent dit niet automatisch dat starters daarmee geholpen zijn. 
 
Minister Hugo de Jonge van Wonen noemde de huidige situatie al eerder ‘een correctie van de scheefgroei’. 
 
Hij doelt daarmee op het feit dat beleggers, die in het verleden een groot deel van de betaalbare woningen opkochten, diezelfde huizen nu weer te koop aanbieden. In de tussentijd hebben ze te huur gestaan, maar daar komt nu dus een einde aan. 
 
De reden? Het is voor beleggers niet langer aantrekkelijker om de woningen te verhuren, omdat de strengere huurwet hen te veel beperkingen oplegt. 
 
Verschuiving van de problemen 
Het is in beginsel een positieve ontwikkeling dat er meer huizen beschikbaar komen voor starters. Toch zijn zij daar – helaas – niet direct mee geholpen. 
 
Dat heeft met een aantal factoren te maken. Allereerst is er nog altijd sprake van torenhoge koopprijzen. Deze verbreken het ene record na het andere: iets dat wordt veroorzaakt door het grote woningtekort. 
 
Daarnaast brengt de nieuwe huurwet indirect ook weer andere problemen met zich mee. Want de krapte op de koopmarkt mag hierdoor verbeteren; de situatie op de huurmarkt wordt juist nijpender. Er verdwijnen tenslotte ook weer woningen die beschikbaar waren voor huur – en dat drijft de prijs van huurwoningen juist weer op. 
 
De nieuwe huurwet lijkt dus vooralsnog met name een verschuiving van de problemen te veroorzaken. Het levert misschien meer koopwoningen op, maar dat gaat juist ten koste van mensen die willen huren. En daaronder bevinden zich veel starters.

De vooruitzichten voor potentiële kopers die op zoek zijn naar een eigen woning, blijven weinig rooskleurig. Sterker nog: De Nederlandsche Bank (DNB) voorspelt dat de prijzen volgend jaar met nog eens 4,1 procent omhoog gaan. En dat terwijl de prijzen van koopwoningen dit jaar al met bijna 6 procent zijn gestegen…

Het ene na het andere record sneuvelt naarmate de prijzen van de koopwoningen verder stijgen. Een gemiddeld koophuis kostte eind vorig jaar ruim €450.000 euro: een bedrag waarvoor mogelijke kopers een inkomen van minimaal €95.000 nodig hebben. En als de voorspelling van De Nederlandsche Bank uitkomt, wordt dit bedrag volgend jaar alleen maar hoger.

Wat is de oorzaak?
De oorzaak achter deze prijsstijgingen is simpel: er zijn niet genoeg huizen beschikbaar. Het aantal woningen dat te koop staat, is dermate beperkt dat er maar geen licht aan het einde van de tunnel lijkt te zijn.

Het speelt daarbij ook een rol dat de hypotheekrente is gedaald en de inkomens van veel mensen zijn gestegen. Dit heeft ervoor gezorgd dat potentiële kopers meer geld kunnen lenen en daardoor hogere biedingen kunnen uitbrengen.

Hoe zit het met de recente daling?
De voorspellingen van De Nederlandsche Bank staan enigszins haaks op de situatie van vorig jaar, waarbij er juist wat lucht op de markt leek te komen. De prijzen zakten in april van 2023 nog met 3 procent. Dit verlies is in april van 2024 echter alweer volledig tenietgedaan.

De toekomstige situatie is met name voor starters slecht nieuws. Het blijft voor hen lastig om aan een koophuis te komen, omdat de combinatie tussen hogere prijzen en meer leencapaciteit vooral woningbezitters gunstig is gezind.

Dat de huidige situatie op de woningmarkt onhoudbaar is, moge duidelijk zijn. Het aankomende kabinet Schoof I heeft hier een eigen visie op, inclusief mogelijke oplossingen. Welke dat precies zijn, vertellen we je hieronder.

1. Nieuwe woningen
Het credo van minster Hugo de Jonge (‘Bouwen, bouwen, bouwen’) lijkt ook onder het nieuwe kabinet in stand te worden houden.

De komende regering streeft namelijk naar de bouw van maar liefst honderdduizend nieuwe woningen per jaar. Het is van plan om speciaal hiervoor een coördinerende minister aan te stellen. Hij of zij wordt onder meer belast met het stimuleren van de bouw, bijvoorbeeld door eventuele drempels weg te nemen. Een voorbeeld daarvan is een soepelere wet- en regelgeving.

2. Een onveranderde hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek blijft, als het aan het nieuwe kabinet ligt, onveranderd. Dat is op zich niets nieuws in vergelijking met het vorige kabinet, maar het geeft huiseigenaren mogelijk wél een zekere verlichting.

3. Meer sociale huurwoningen
Het kabinet wil woningcorporaties de opdracht geven om meer sociale huurwoningen, maar ook meer woningen in het middensegment te bouwen. Dat doen ze via twee regels. 30% van alle nieuwbouwprojecten moet hierbij bestaan uit sociale huurwoningen, terwijl twee derde van alle nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn voor middeninkomens.

4. Instandhouding van de verhoogde vrijstelling
De zogenoemde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is aan het begin van dit jaar afgeschaft. Deze wordt helaas niet meer teruggedraaid, hoewel het kabinet wél beloofd de reguliere, verhoogde vrijstelling intact te houden. Deze geldt voor kinderen tussen de achttien en de veertig jaar.

5. Een lagere huurtoeslag
De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt verlaagd. Dit zorgt ervoor dat de huurtoeslag an sich juist hoger wordt, zodat de armoede bestreden kan worden.

We hoeven het u waarschijnlijk niet meer uit te leggen hoe penibel de situatie op de Nederlandse woningmarkt momenteel is. En tóch gaan er zelfs nu weer meer huizen de deur uit. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Wat is de situatie?
In maart 2024 werden er in Nederland 16.179 woningen verkocht. Dat meldt het Algemeen Dagblad op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Dat is, opvallend genoeg, 5% meer dan in maart 2023. Een trend die past bij dit kalenderjaar, want tijdens het eerste kwartaal werden er in totaal zo’n 10% meer huizen verkocht dan tijdens dezelfde periode in 2023.

Waarom is dit opvallend?
De situatie is opmerkelijk, omdat de prijzen voor koophuizen juist alleen maar toenemen. Dat geldt ook voor maart 2024, waarin de prijzen met 0,7% stegen ten opzichte van een maand eerder.

Dit brengt de prijs van een gemiddelde woning op €432.061. Dat is overigens geen recordhoogte: die werd in juli 2022 behaald.

Wat is de reden hierachter?
Een eenduidige reden achter de stijging in het aantal verkochte wonen ondanks de gestegen huizenprijzen? Die is er niet. Ook is er geen sprake van één specifieke doelgroep die opeens meer huizen koopt. De stijging is weliswaar in aantallen het grootst bij starters, maar verhoudingsgewijs juist het grootst bij 65-plussers.

Er zijn wel een aantal mogelijke oorzaken achter de groei. Zo is de NHG-grens verhoogd naar €435.000, is de hypotheekrente iets lager geworden en kunnen alleenstaanden, als gevolg hiervan, meer lenen. Bovendien weegt de studieschuld sinds kort minder zwaar mee voor het aanvragen van een hypotheek en is er voor duurzame woningen een hogere hypotheek mogelijk.

Het Kadaster wijst als mogelijke oorzaak naar de Startersvrijstelling, waardoor jonge starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

Bij leasen denkt u waarschijnlijk al snel aan gloednieuwe wagens die voor een relatief klein maandbedrag gebruikt kunnen worden. Het leasen van occasions is echter aan een opmars bezig. Of dit voor u aantrekkelijk is? U leest het hieronder! 

Leasen heeft verschillende voordelen ten opzichte van kopen. U betaalt één maandbedrag voor het gebruik van de wagen – en daar zit praktisch alles bij inbegrepen. Van de wegenbelasting tot onverhoopte bezoekjes aan de garages: u hoeft uzelf alleen maar te focussen op het ophoesten van dat maandbedrag. 

Of er ook nadelen zijn? Er is natuurlijk altijd een keerzijde. Bij leasen komt dat er op neer dat u, aan het einde van de rekening, meer geld kwijt bent aan een wagen die niet van u is. Daar staat echter tegenover dat alles voor u wordt geregeld. Als u bezit niet zo belangrijk vindt, is leasen een aantrekkelijke optie. 

Nieuw versus tweedehands 
Dat brengt ons bij een relatief nieuw fenomeen op de leasemarkt: het leasen van occasions.  

Voordelen 
Het belangrijkste voordeel hiervan is dat het goedkoop is. Nóg goedkoper dan leasen. De auto in kwestie heeft er tenslotte al wat kilometers opzitten en dat wordt verwerkt in de kosten voor u. Een belangrijke reden om voor deze vorm te gaan.

Maar er is meer. Je kunt bijvoorbeeld meteen wegrijden in je occasion, doordat er sprake is van een snellere leeftijd. Daarnaast is er een ruim aanbod dat steeds groter wordt.

Nadelen 
Nadelen zijn er echter ook. Hoewel bezoekjes aan de garage prijstechnisch zijn inbegrepen, is de kans op zo’n garagebezoek wel groter. Dat zorgt voor meer ongemak. 

En de keuze kan dan steeds groter worden; deze is alsnog niet zo uitgebreid als bij nieuwe leasewagens. Iets om rekening mee te houden! 

Het gaat om een prijsstijging van 5 tot 8%, zo melden de economen van ING Research.

Begin februari leek er eventjes goed nieuws te zijn voor woningzoekenden. De gemiddelde prijs van een koopwoning daalde namelijk voor het eerst in tien jaar tijd. Dit is volgens de economen van ING Research ijdele hoop. De prijzen gaan volgens hen dit jaar gewóón weer stijgen onder invloed van loonstijgingen en de nog altijd toenemende krapte op de woningmarkt.

5 tot 8%
Het gaat om een stijging van 5 tot 8%, voorspelt ING Research. Ze baseren deze voorspelling onder meer op de stijgingen die in de afgelopen maanden ook plaatsvonden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde in november 2023, december 2023 en januari 2024 toenames van respectievelijk 0,7%, 0,8% en 0,6%.

Loonstijgingen en krapte op de woningmarkt
Een oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de algehele krapte op de woningmarkt, maar ook in het feit dat de lonen weer zijn gestegen.

Deze stijgingen hebben ervoor gezorgd dat woningzoekenden bereid zijn om nét iets meer te bieden op het huis dat ze op het oog hebben. Een hoger brutoloon is daarnaast van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek die zij kunnen afsluiten, waardoor het ook mogelijk wordt om meer op een woning te bieden.

Volgens de Rabobank zorgt de krapte op de markt voor een verdere stijging van de prijzen. Ze zien een beperkt aanbod van bestaande koopwoningen, maar ook een gebrek aan nieuwbouwwoningen. De bank verwacht dan ook dat de huidige krapte aanblijft tot na 2030.

Voor het derde kwartaal op rij zijn de huizenprijzen toegenomen. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Ook het vierde kwartaal van het kalenderjaar 2023 biedt helaas weinig hoop voor woningzoekenden. De prijzen van de huizen zijn hierin andermaal gestegen: dit keer met 3,1%. Dat is ruim 5% meer dan een jaar eerder.

Een domper voor onder meer starters, omdat de prijzen eerder in 2023 juist leken te dalen. Helaas bleek die dip van tijdelijke aard. De huizenprijzen zijn inmiddels hoger dan ooit onder de invloed van onder meer de stijgende inkomens en de dalende hypotheekrente.

Kleiner aanbod
De verandering qua inkomens en hypotheekrentes heeft ervoor gezorgd dat het aanbod woningen op het moment krapper aan het worden is. Tegen het einde van 2023 stonden er in Nederland zo’n 25.000 woningen te koop. Dat is 11% minder dan in 2022 en zelfs 26% minder dan in 2021.

Recordprijzen en overbiedingen
Het scheelt daarbij wel dat er voorlopig nog geen sprake is van recordprijzen. Een gemiddeld koophuis kost momenteel €434.000. Dat is minder dan halverwege 2022. De doorsnee prijs lag toen op €450.000. Dit was destijds de piek.

Daarentegen is er momenteel wél weer meer sprake van overbiedingen. In bijna de helft van alle biedingen wordt er meer geboden dan prijsvraag. Ook dat is slecht nieuws voor starters, daar waar het aantal overbiedingen halverwege 2023 juist daalde.

Type woningen
Andere veranderingen vinden vooral plaats qua type huis. Zo zijn nieuwbouwwoningen momenteel relatief weinig in trek, hoewel er wel sprake is van een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder.

Huizen met een lager energielabel verkopen aantoonbaar minder. De interesse neemt af en de verkoop neemt steeds meer tijd in beslag.

Bron: NOS