Hoe kunnen we je helpen?

De kans is groot dat u in uw omgeving veel wordt geconfronteerd met kantoorpanden die te koop of te huur worden aangeboden. Experts waarschuwen al jaren voor veel leegstand, hoewel deze pas recent tot uiting komt. De vraag is – waarom nu?

Wat is de situatie?
De leegstand van kantoren in ons land is voor het eerst sinds 2015 toegenomen. Het gaat om een stijging in het aantal lege vierkante meters. Dit aantal is tijdens het laatste kwartaal van 2023 met 6% toegenomen.

Het totaalaantal leegstaande vierkante meters bedraagt momenteel vier miljoen. Dat komt neer op ongeveer achthonderd voetbalvelden aan kantoorruimte.

Waarom wordt dit nu pas zichtbaar?
Deze leegstand komt niet geheel onverwachts – in tegendeel. Experts kondigen het fenomeen al jaren aan. De reden moet gezocht worden in de coronacrisis.

Al tijdens de pandemie gaven relatief veel werkgevers aan kantoorruimte te willen inleveren. Dit omdat een fors deel van het personeel tijdens de coronacrisis thuis werkte en minder vaak naar kantoor kwam. Een situatie die weliswaar weer is veranderd, maar niet naar het oude niveau. Een groot deel van het personeel werkt nog steeds (deels) thuis – en dus blijft de vraag naar kantoorruimte klein.

Dit wordt pas nu zichtbaar omdat bedrijven deze veranderingen niet meteen konden doorvoeren. Ze hadden bijvoorbeeld te maken met langlopende contracten voor gehuurde kantoren. De plannen zijn er echter altijd geweest.

Hoe ziet de toekomst eruit?
We hoeven in de toekomst in ieder geval niet minder lege kantoren te verwachten. Kleinere kantoorruimtes, maar ook duurzame kantoren in de buurt van stations worden meer en meer de norm, zo voorspelt vastgoedadviseur Colliers. De kans is daarom groot dat er eerder meer lege kantoren bijkomen.

Bron: NOS

Het gaat om een prijsstijging van 5 tot 8%, zo melden de economen van ING Research.

Begin februari leek er eventjes goed nieuws te zijn voor woningzoekenden. De gemiddelde prijs van een koopwoning daalde namelijk voor het eerst in tien jaar tijd. Dit is volgens de economen van ING Research ijdele hoop. De prijzen gaan volgens hen dit jaar gewóón weer stijgen onder invloed van loonstijgingen en de nog altijd toenemende krapte op de woningmarkt.

5 tot 8%
Het gaat om een stijging van 5 tot 8%, voorspelt ING Research. Ze baseren deze voorspelling onder meer op de stijgingen die in de afgelopen maanden ook plaatsvonden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde in november 2023, december 2023 en januari 2024 toenames van respectievelijk 0,7%, 0,8% en 0,6%.

Loonstijgingen en krapte op de woningmarkt
Een oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de algehele krapte op de woningmarkt, maar ook in het feit dat de lonen weer zijn gestegen.

Deze stijgingen hebben ervoor gezorgd dat woningzoekenden bereid zijn om nét iets meer te bieden op het huis dat ze op het oog hebben. Een hoger brutoloon is daarnaast van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek die zij kunnen afsluiten, waardoor het ook mogelijk wordt om meer op een woning te bieden.

Volgens de Rabobank zorgt de krapte op de markt voor een verdere stijging van de prijzen. Ze zien een beperkt aanbod van bestaande koopwoningen, maar ook een gebrek aan nieuwbouwwoningen. De bank verwacht dan ook dat de huidige krapte aanblijft tot na 2030.

De term virtueel kantoor komt van tijd tot tijd voorbij. Het begrip verwijst naar een kantoor dat eigenlijk alleen op papier bestaat: er is géén sprake van een fysieke plek.

Een kantoor dat eigenlijk geen kantoor is? Het klinkt een beetje vreemd, maar het is wel degelijk een interessante optie voor ondernemers en entrepreneurs in wording.

Goed – u heeft hierbij weliswaar geen pand waar u uw werkzaamheden kunt verrichten. Maar een virtueel kantoor houdt wél in dat u een extern adres krijgt. En dat levert veel verschillende voordelen op…

Wat zijn de voordelen van een virtueel kantoor?
Wie een eigen postadres heeft, kan bijvoorbeeld bedrijfspost ontvangen en een telefoonnummer aan een bedrijf koppelen. En dat allemaal zónder de ongemakken die een echt kantoor met zich meebrengt, zoals schoonmaak, onderhoud en natuurlijk de hoge huurkosten.

‘Maar waarom zou ik dat doen?’

Simpel: het straalt professionaliteit uit. Een bedrijf met een postadres, een vestigingsadres én een telefoonnummer oogt voor potentiële klanten stukken professioneler dan een onderneming die dat niet heeft.

‘En wat gebeurt er dan met de post die ik binnenkrijg?’

Die wordt dan door het bedrijf achter het virtuele kantoor gewóón naar uw huisadres gestuurd.

‘Maar dan kan ik het toch net zo goed metéén naar mijn huis laten sturen?’

Dat kan, maar dat helpt niet wanneer u werk en privé graag van elkaar gescheiden houdt. 

U snapt: er zijn behoorlijk wat voordelen.

Voor wie is een virtueel kantoor bedoeld?
Zo’n virtueel kantoor is natuurlijk niet voor iedereen weggelegd. Wie daadwerkelijk ergens klanten wilt ontvangen, heeft er weinig aan. Maar als meer professionaliteit uitstralen voor u het belangrijkst is, kan het absoluut lonen om zo’n kantoor te starten. Wellicht iets om over na te denken!

De coronacrisis heeft er bij veel mensen behoorlijk ingehakt. Zelfstandig ondernemers zijn in de meeste gevallen helaas geen uitzondering. Veel van hen deden noodgedwongen een beroep op overheidssteun. Bij sommigen van hen was dit tevergeefs.

De Werkvereniging, een belangenvereniging, heeft in dat kader namens vier zzp’ers een zaak aangespannen. Zij stelde hierbij dat hun cliënten door de overheid ongelijk zijn behandeld. Volgens de Werkvereniging is de coronasteun destijds niet eerlijk verdeeld over enerzijds werknemers in loondienst en anderzijds zelfstandigen zonder personeel. Waar zzp’ers tot bijstandsniveau zijn gecompenseerd, bleven werknemers netto hetzelfde inkomen ontvangen, aldus de Werkvereniging.

De regering zou daarmee onevenredige keuzes hebben gemaakt met betrekking tot onder meer de NOW- en de Tozo-regeling.

Uitspraak van de rechter
De rechter heeft zich inmiddels over de kwestie gebogen. De conclusie: zzp’ers zijn niet ongelijk behandeld tijdens de pandemie. Dat heeft volgens de rechter te maken met het feit dat de regering destijds onder urgente omstandigheden een politieke keuze moest maken. Die keuze heeft voor sommige zzp’ers weliswaar negatief uitgepakt, maar heeft wél de bestaande regels als uitgangspunt genomen.

De bestaande regels houden in dat zzp’ers een sociaal vangnet hebben, mochten ze qua inkomen onder de bijstandsgrens belanden. Werknemers daarentegen hadden altijd al recht op doorbetaling van hun netto salaris. Dit is tijdens de pandemie niet anders geweest.

‘Rare conclusie’
Hoewel de uitspraak de vier zzp’ers, een groep bestaande uit acteurs, een fotograaf en muzikanten, in het ongelijk heeft gesteld, spreekt de Werkvereniging van ‘een rare conclusie’. Ze stellen dat een zzp’er niet minder honger heeft dan een werknemer, maar ook dat de drempels voor bijvoorbeeld de Tozo-regeling veel hoger waren dan die voor regelingen voor werknemers.

Bron: Nu.nl

Een van de, voor sommige mensen, positieve overblijfselen van de coronacrisis is het feit dat thuiswerken steeds gebruikelijker wordt. Een veelgebruikte vorm is het zogenoemde hybride werken, waarbij men standaard een vast aantal dagen per week wegblijft van kantoor. Is dat iets goeds – of juist niet?

Het korte antwoord op deze vraag: dat ligt eraan hoe je het bekijkt.

Kijken we naar werknemerstevredenheid, dan lijkt het iets positiefs te zijn. Hybride werken brengt een bepaalde mate van keuzevrijheid met zich mee. Dat kan stress verminderen.

Het is ook mogelijk dat hybride werken op termijn goed is voor de mobiliteit, hoewel dat vooralsnog niet echt merkbaar is. Sterker nog: de files zijn op sommige dagen langer dan vóór de pandemie.

Hybride werken lijkt echter wél behoorlijk nadelig te zijn de verhuur en verkoop van kantoorpanden. Tenslotte gaan minder mensen op de traditionele manier naar hun werk. Dat brengt een potentiële leegstand met zich mee.

Leegstand
De verwachting is vooralsnog dat 8,7% van alle beschikbare kantoren in 2030 leegstaat. Een zogenoemde leegstandspiek wordt daarbij verwacht in 2027 of 2028. Hierbij staat 10,7% van alle beschikbare kantoren leeg. Dat meldt het CBRE.

De leegstaand gaat vermoedelijk vooral plaatsvinden op locaties die ver van het ov-netwerk liggen, zoals snelweglocaties.

Einde van het kantoorpand?
Of dit langzaam het einde van het kantoorpand zoals we dat kennen inluidt? Dat lijkt er niet op. Hybride werken lijkt meer te zorgen voor verandering in de manier waarop we werken. Net als bij de mobiliteit het geval is, kunnen we denken aan drukte in kantoren op specifieke dagen. Het zou daarbij goed mogelijk kunnen zijn dat panden op maandag en vrijdag leger zijn dan op andere werkdagen.

Rigoureuze veranderingen brengt de opmars van hybride echter niet met zich mee, aldus het CBRE. Het einde van het kantoorpand lijkt daarom, in ieder geval voor 2030, niet in zicht te zijn.

In sommige sectoren spreekt men van een tijdperk voor en na de pandemie, simpelweg omdat de verschillen tussen de pre- en post-coronasituatie zo duidelijk zijn. De toename in het aantal thuiswerkers speelt daarin een zeer belangrijke rol. 
 
Veel werknemers zien thuiswerken als een van de weinige pluspunten die de pandemie teweeg heeft gebracht. 
 
Waar een negen-tot-vijf-baan op kantoor tot en met maart 2020 doorgaans de norm was, is het nu steeds gebruikelijker geworden om thuis aan de slag te gaan. Het kantoor wordt meer en meer een verzamelplaats waar collega’s elkaar op specifieke momenten in de week treffen, bijvoorbeeld om de algemene gang van zaken door te spreken. De daadwerkelijke arbeid wordt waar mogelijk thuis verricht. 
 
Minder kantoorruimte 
Dat heeft geleid tot meer leegstand en situaties waarbij werkgevers overwegen om minder kantoorruimte te gebruiken. Bedrijven hebben tenslotte ook minder ruimte nodig dan voor de pandemie. Her en der ontstaan zelfs situaties waarbij kantoren worden omgedoopt tot woning, als een soort oplossing voor het groeiende woningtekort. 
 
Die leegstand is echter niet terug te zien in de cijfers. Sterker nog: op papier worden er juist meer kantoorpanden dan ooit verhuurd. 
 
Men spreekt dan ook van verborgen leegstand. Dit houdt in dat de kantoorpanden weliswaar verhuurd, maar niet altijd gebruikt worden. Het lijkt een rechtstreeks gevolg te zijn van de toenemende vraag naar hybride werken, waarbij men bijvoorbeeld drie dagen thuis en twee dagen op kantoor werkt. 
 
Toekomst 
Wat deze verborgen leegstand betekent voor de toekomst is nog niet duidelijk. Sommige vastgoedexperts denken dat dit alsnog leidt tot een soort geconcentreerde leegstand, waarbij bedrijven minder vierkante meters nodig hebben en er méér leegstand ontstaat in relatief weinig gebouwen. 
 
Anderen denken dat bedrijven een poging gaan doen om hybride werken terug te dringen, terwijl wéér anderen verwachten dat dit simpelweg een nieuwe standaard wordt die niet bestreden kan worden. 

Veel zzp’ers en andere ondernemers die zelfstandig een zaak runnen, werken vanuit huis. Dat is enerzijds voor de hand liggend en anderzijds financieel het handigst. Het huren van een kantoorpand loopt tenslotte aardig in de kosten. Een flexkantoor kan een handige tussenvorm zijn.

Het grote verschil tussen een regulier en een flexkantoor? Dat is het feit dat een regulier kantoor vaste plekken heeft voor medewerkers, terwijl een flexkantoor alleen bureaus telt.

Hoewel – alleen bureaus…

Het grote voordeel van een flexkantoor is dat zo’n pand wél beschikt over faciliteiten die iedereen nodig heeft, zoals vergaderruimtes, eetplekken, toiletten en keukentjes.

U huurt hier dus geen compleet kantoor, maar een zogeheten flexplek.

Wat zijn de voordelen van flexkantoren?
Flexkantoren zijn heel handig, want u krijgt, bij het huren ervan, een beetje the best of both worlds.

Enerzijds betaalt u lage kosten, want u huurt geen compleet kantoor, wat vanzelfsprekend duurder is. Anderzijds profiteert u wél van alle faciliteiten die een gemiddeld kantoor biedt, zoals de eerder besproken vergader- en eetruimtes.

Het staat bovendien professioneel wanneer u klanten ontvangt. Dit kan in, en daar is ‘ie weer, de gedeelde vergaderruimte. Flexkantoren werken hiervoor meestal met een soort reserveringssysteem.

En ook niet onbelangrijk: u maakt onderscheid tussen werk en privé. Thuiswerken heeft weliswaar voordelen, en het is sinds de pandemie een blijvertje gebleven: het maakt het óók makkelijker om uw werk buiten kantoortijden op te pakken. En hoewel dat misschien niet klinkt als iets slechts, is het wél van belang dat u ook voldoende rust pakt om onder meer stress te voorkomen.

Zijn er ook nadelen?
Of er ook nadelen zijn? Misschien wel. U deelt de ruimte tenslotte toch met anderen die u niet altijd even goed kent.

Aan de andere kant: wellicht haalt u hier wel een zakelijke deal uit.

Nee – wij zijn eigenlijk best fan van dit steeds vaker voorkomende fenomeen…

Het aantal winkels in de gemiddelde, Nederlandse winkelstraat neemt al tijden af. Tegelijkertijd hebben we te maken met een enorm woningtekort. Het is dus logisch dat steeds meer eigenaren van (voormalig) winkelpaden kiezen voor een omdoping tot woonhuis. Is het de toekomst – of toch niet?

Verschillende cijfers wijzen uit dat er in de afgelopen jaren honderden winkels zijn omgebouwd tot woningen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij voormalige buurtsupermarkten, maar ook bij zaken die tot relatief voor kort nog een bakker of groenteboer waren.

Hoewel er meestal veel aan dit soort panden moet gebeuren – de meeste winkels hebben tenslotte niet de karakteristieken van een woning – is het een logische ontwikkeling. Het voorkomt leegstand én helpt woningzoekenden.

Huurprijzen
En toch is het niet per definitie het ei van Columbus, zo blijkt.

Dat heeft allereerst te maken met geld. De huurprijzen in drukke winkelstraten zijn tenslotte dermate hoog dat het niet meteen loont om een winkelpand in zo’n straat te verbouwen tot woning. Dit leidt tenslotte tot dusdanig hoge huurprijzen dat de woningen alsnog niet aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld starters.

Bestemmingsplannen
Een groter probleem wordt echter gevormd door de zogenoemde bestemmingsplannen. Niet alle winkels zijn zomaar te wijzigen naar woningen. Dat hangt van zo’n plan af, waarin staat wat de gemeente met het betreffende pand, of de betreffende omgeving, van plan is.

Gemeentes zijn van oudsher niet happig op het aanpassen van dit soort bestemmingsplannen, hoewel ze hier de laatste tijd – ongetwijfeld aangemoedigd door het nijpende woningtekort – wel flink wat soepeler mee omgaan.

Particulieren
En dan zijn er nog panden die in handen zijn van particulieren, die vanzelfsprekend ook akkoord moeten gaan met de transformatie. Heel wat belemmerende factoren, maar tegelijkertijd ook voldoende mogelijkheden om het woningtekort aan te pakken.

Verhuurt u kantoren of andere bedrijfspanden? Zorg er dan voor dat u goed weet wie uw huurders zijn en met welke bedrijfsactiviteiten ze zich bezighouden. Wanneer er criminele activiteiten plaatsvinden in uw pand, kunt u tenslotte zelf ook vervolgd worden.

Het klinkt stom en onrechtvaardig: vervolgd worden voor iets waar u zelf part noch deel aan heeft. Maar wanneer er een hennepkwekerij of een drugslab wordt aangetroffen in een bedrijfspand dat op uw naam staat, heeft u desondanks een behoorlijk probleem. Dit kan namelijk leiden tot strafrechtelijke vervolging, sancties van de gemeente waarin het pand is gevestigd, het verlies van een geldlening óf financiële schade aan het pand zelf.

Veel van dit soort narigheden zijn achteraf tegen te gaan, bijvoorbeeld door aan te tonen dat u niets te verwijten valt. Maar zelfs wanneer uw onschuld is aangetoond, kost dit uw veel geld en negatieve energie.

Het is dan ook beter dit soort situaties in eerste instantie te voorkomen – dat is tenslotte altijd beter dan genezen. We hebben drie tips voor u waarmee u dit kunt doen.

1. Regel de verhuur helemaal
zelf Ga in gesprek met de verhuurder, zodat u een goed beeld heeft van diens persoon en zijn of haar onderneming. Lukt dat – om welke reden dan ook – niet? Vraag dan in ieder geval om een identiteitsbewijs en een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG).

2. Vraag een uittreksel op bij het Handelsregister
Het is mogelijk om bij de Kamer van Koophandel te vragen om een uittreksel van het bedrijf van uw verhuurder. Hij of zij kan tenslotte van alles zeggen, maar alleen met zo’n kopietje uit het Handelsregister weet u zeker dat de waarheid wordt gesproken.

3. Zet afspraken op papier
Dit is een beetje een no-brainer, maar toch: zorg ervoor dat u afspraken over bijvoorbeeld sleutels, inbraken en schade vooraf zwart op wit hebt gezet. Dat voorkomt problemen achteraf.

Bedrijf A dat een nieuw kantoorpand betrekt. Bedrijf B dat een bedrijfsruimte verhuurt aan Bedrijf C. Het komt allemaal nog steeds wel voor, maar we zien een duidelijke daling qua frequentie. Wat veroorzaakt deze schijnbaar onwelwillendheid om bedrijfspanden te verhandelen?

De oorzaak achter deze daling in het aantal verhandelbare bedrijfspanden is te vinden in de particuliere huizenmarkt.

Althans. Niet per se daar. We bedoelen hiermee dat de reden achter deze daling soortgelijk is aan de situatie op de woningmarkt. Want bedrijfspanden mogen misschien goedkoper worden; de hypotheekrente blijft maar stijgen. En dat trekt simpelweg minder geïnteresseerden aan.

Hoe erg is de daling?
Dat de daling aan de behóórlijke kant is, blijkt wel uit de cijfers die de makelaarsorganisatie NVM onlangs bekendmaakte. In het eerste kwartaal zijn er meer dan een kwart minder vierkante meters aan kantoren verhuurd – vergeleken met de cijfers van een jaar eerder. Het percentage komt neer op 26%.

Dit ligt zelfs nog hoger bij bedrijfsruimtes die géén winkel of kantoorpand zijn: 28%. We doelen daarmee onder meer op opslagplaatsen en scholen. Volgens de NVM komt het hierbij steeds vaker voor dat verkopende partijen een té hoge prijs vragen. Kopers zijn niet bereid deze prijs te betalen, want resulteert in minder transacties. De makelaarsorganisatie spreekt ook wel van mismatches.

En dat terwijl het kapitaal in principe wél aanwezig is. Het lijkt erop dat men zijn of haar kans afwacht op de alsmaar veranderde markt van zowel bedrijfs-als woonruimtes.

Speelt de stikstofcrisis nog een rol?
Wat ook meespeelt, is dat er momenteel weinig nieuwbouw plaatsvindt. Dat heeft vanzelfsprekend te maken met de stikstofcrisis, hoewel we ook niet voorbij kunnen gaan aan de hoge bouwkosten en de gestegen rente.