Hoe kunnen we je helpen?

We hoeven het u waarschijnlijk niet meer uit te leggen hoe penibel de situatie op de Nederlandse woningmarkt momenteel is. En tóch gaan er zelfs nu weer meer huizen de deur uit. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Wat is de situatie?
In maart 2024 werden er in Nederland 16.179 woningen verkocht. Dat meldt het Algemeen Dagblad op basis van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Dat is, opvallend genoeg, 5% meer dan in maart 2023. Een trend die past bij dit kalenderjaar, want tijdens het eerste kwartaal werden er in totaal zo’n 10% meer huizen verkocht dan tijdens dezelfde periode in 2023.

Waarom is dit opvallend?
De situatie is opmerkelijk, omdat de prijzen voor koophuizen juist alleen maar toenemen. Dat geldt ook voor maart 2024, waarin de prijzen met 0,7% stegen ten opzichte van een maand eerder.

Dit brengt de prijs van een gemiddelde woning op €432.061. Dat is overigens geen recordhoogte: die werd in juli 2022 behaald.

Wat is de reden hierachter?
Een eenduidige reden achter de stijging in het aantal verkochte wonen ondanks de gestegen huizenprijzen? Die is er niet. Ook is er geen sprake van één specifieke doelgroep die opeens meer huizen koopt. De stijging is weliswaar in aantallen het grootst bij starters, maar verhoudingsgewijs juist het grootst bij 65-plussers.

Er zijn wel een aantal mogelijke oorzaken achter de groei. Zo is de NHG-grens verhoogd naar €435.000, is de hypotheekrente iets lager geworden en kunnen alleenstaanden, als gevolg hiervan, meer lenen. Bovendien weegt de studieschuld sinds kort minder zwaar mee voor het aanvragen van een hypotheek en is er voor duurzame woningen een hogere hypotheek mogelijk.

Het Kadaster wijst als mogelijke oorzaak naar de Startersvrijstelling, waardoor jonge starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

Bij leasen denkt u waarschijnlijk al snel aan gloednieuwe wagens die voor een relatief klein maandbedrag gebruikt kunnen worden. Het leasen van occasions is echter aan een opmars bezig. Of dit voor u aantrekkelijk is? U leest het hieronder! 

Leasen heeft verschillende voordelen ten opzichte van kopen. U betaalt één maandbedrag voor het gebruik van de wagen – en daar zit praktisch alles bij inbegrepen. Van de wegenbelasting tot onverhoopte bezoekjes aan de garages: u hoeft uzelf alleen maar te focussen op het ophoesten van dat maandbedrag. 

Of er ook nadelen zijn? Er is natuurlijk altijd een keerzijde. Bij leasen komt dat er op neer dat u, aan het einde van de rekening, meer geld kwijt bent aan een wagen die niet van u is. Daar staat echter tegenover dat alles voor u wordt geregeld. Als u bezit niet zo belangrijk vindt, is leasen een aantrekkelijke optie. 

Nieuw versus tweedehands 
Dat brengt ons bij een relatief nieuw fenomeen op de leasemarkt: het leasen van occasions.  

Voordelen 
Het belangrijkste voordeel hiervan is dat het goedkoop is. Nóg goedkoper dan leasen. De auto in kwestie heeft er tenslotte al wat kilometers opzitten en dat wordt verwerkt in de kosten voor u. Een belangrijke reden om voor deze vorm te gaan.

Maar er is meer. Je kunt bijvoorbeeld meteen wegrijden in je occasion, doordat er sprake is van een snellere leeftijd. Daarnaast is er een ruim aanbod dat steeds groter wordt.

Nadelen 
Nadelen zijn er echter ook. Hoewel bezoekjes aan de garage prijstechnisch zijn inbegrepen, is de kans op zo’n garagebezoek wel groter. Dat zorgt voor meer ongemak. 

En de keuze kan dan steeds groter worden; deze is alsnog niet zo uitgebreid als bij nieuwe leasewagens. Iets om rekening mee te houden! 

Het gaat om een prijsstijging van 5 tot 8%, zo melden de economen van ING Research.

Begin februari leek er eventjes goed nieuws te zijn voor woningzoekenden. De gemiddelde prijs van een koopwoning daalde namelijk voor het eerst in tien jaar tijd. Dit is volgens de economen van ING Research ijdele hoop. De prijzen gaan volgens hen dit jaar gewóón weer stijgen onder invloed van loonstijgingen en de nog altijd toenemende krapte op de woningmarkt.

5 tot 8%
Het gaat om een stijging van 5 tot 8%, voorspelt ING Research. Ze baseren deze voorspelling onder meer op de stijgingen die in de afgelopen maanden ook plaatsvonden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldde in november 2023, december 2023 en januari 2024 toenames van respectievelijk 0,7%, 0,8% en 0,6%.

Loonstijgingen en krapte op de woningmarkt
Een oorzaak hiervoor kan worden gevonden in de algehele krapte op de woningmarkt, maar ook in het feit dat de lonen weer zijn gestegen.

Deze stijgingen hebben ervoor gezorgd dat woningzoekenden bereid zijn om nét iets meer te bieden op het huis dat ze op het oog hebben. Een hoger brutoloon is daarnaast van invloed op de maximale hoogte van de hypotheek die zij kunnen afsluiten, waardoor het ook mogelijk wordt om meer op een woning te bieden.

Volgens de Rabobank zorgt de krapte op de markt voor een verdere stijging van de prijzen. Ze zien een beperkt aanbod van bestaande koopwoningen, maar ook een gebrek aan nieuwbouwwoningen. De bank verwacht dan ook dat de huidige krapte aanblijft tot na 2030.

Voor het derde kwartaal op rij zijn de huizenprijzen toegenomen. We leggen u hieronder uit hoe dat kan.

Ook het vierde kwartaal van het kalenderjaar 2023 biedt helaas weinig hoop voor woningzoekenden. De prijzen van de huizen zijn hierin andermaal gestegen: dit keer met 3,1%. Dat is ruim 5% meer dan een jaar eerder.

Een domper voor onder meer starters, omdat de prijzen eerder in 2023 juist leken te dalen. Helaas bleek die dip van tijdelijke aard. De huizenprijzen zijn inmiddels hoger dan ooit onder de invloed van onder meer de stijgende inkomens en de dalende hypotheekrente.

Kleiner aanbod
De verandering qua inkomens en hypotheekrentes heeft ervoor gezorgd dat het aanbod woningen op het moment krapper aan het worden is. Tegen het einde van 2023 stonden er in Nederland zo’n 25.000 woningen te koop. Dat is 11% minder dan in 2022 en zelfs 26% minder dan in 2021.

Recordprijzen en overbiedingen
Het scheelt daarbij wel dat er voorlopig nog geen sprake is van recordprijzen. Een gemiddeld koophuis kost momenteel €434.000. Dat is minder dan halverwege 2022. De doorsnee prijs lag toen op €450.000. Dit was destijds de piek.

Daarentegen is er momenteel wél weer meer sprake van overbiedingen. In bijna de helft van alle biedingen wordt er meer geboden dan prijsvraag. Ook dat is slecht nieuws voor starters, daar waar het aantal overbiedingen halverwege 2023 juist daalde.

Type woningen
Andere veranderingen vinden vooral plaats qua type huis. Zo zijn nieuwbouwwoningen momenteel relatief weinig in trek, hoewel er wel sprake is van een stijging ten opzichte van een kwartaal eerder.

Huizen met een lager energielabel verkopen aantoonbaar minder. De interesse neemt af en de verkoop neemt steeds meer tijd in beslag.

Bron: NOS

Dat de woningmarkt tamelijk in het slop zit, hoeven we u waarschijnlijk niet uit te leggen. Een van de vele tegenmaatregelen die de revue passeren, is het bieden van voorrang op de woningmarkt aan beoefenaars van cruciale beroepen. Hoe dit precies werkt? We leggen het u uit.

De maatregel wint gestaag aan populariteit en dat is logisch. Tenslotte slaan gemeentes hiermee, mits goed uitgevoerd, twee vliegen in één klap: ze helpen woningzoekenden aan een thuis én maken beroepen waarvoor beoefenaars hard nodig zijn stukken aantrekkelijker.

Momenteel hebben gemeentes als Amsterdam en Den Haag hier reeds mee geëxperimenteerd, maar de verwachting is dat er dit jaar meer plaatsen volgen. De reden: het is sinds 2024 ook wettelijk toegestaan dat gemeentes beroepen voorrang geven, na een akkoord van zowel de Eerste als de Tweede Kamer.

Hoe werkt het?
Het werkt precies zoals het klinkt. Door het grote woningtekort mogen gemeentebesturen er vanaf dit kalenderjaar voor kiezen om mensen met cruciale beroepen voorrang te geven op de woningmarkt. Dit mag ook voor woningzoekenden uit de eigen regio.

Dus stel: de gemeente Heerlen heeft een tekort aan leerkrachten. Dan mogen ze dit beroep aanlokkelijker maken door juffen en meesters voorrang te geven op een woning.

Regels
Dat betekent vanzelfsprekend niet dat hier geen regels aan zijn verbonden. 

Het gaat bijvoorbeeld niet om alle huizen, maar alleen om huurwoningen én nieuwbouwwoningen met een maximale waarde van €390.000.

Het is ook niet zo dat gemeentes alle woningen binnen hun grondgebied mogen toewijzen. Maximaal 50% mag met voorrang worden toegekeerd.

Tot slot moet er aantoonbaar sprake zijn van een schaarste binnen een bepaalde beroepsgroep.

Bron: NU.nl

Volgens hoogleraar Peter Boelhouwer hoeven we wegens ‘politiek gedraai’ op korte termijn geen grootse veranderingen te veranderen. Dat meldt het Algemeen Dagblad op basis van een analyse gepubliceerd op verzoek van NSC-voorman Pieter Omtzigt.

Boelhouwer houdt zich al veertig jaar bezig met de woningmarkt, het volkshuisvestingsbeleid en de interactie daartussen en waarschuwt voor al te veel optimisme. Als het aan Boelhouwer ligt, mogen we pas in 2026 enig herstel verwachten.

Oorzaken
Dat heeft volgens hem te maken met politiek gekonkel en een gebrek aan een langetermijnvisie bij vrijwel alle partijen. Hij stelt dat er momenteel nog teveel woningen worden gebouwd waar helemaal geen vraag naar is, maar ook dat de focus veelal ligt op het belasten van corporaties en het verjagen van beleggers.

Dat heeft geresulteerd in verkiezingsprogramma’s vol plannen die niet echt het verschil maken, aldus Boelhouwer.

Woningtekort
Dat er momenteel een fors woningtekort heerst, moge duidelijk zijn. Starters lijken de woningmarkt nog nauwelijks te kunnen betreden, terwijl de hoge prijzen ook voor middeninkomens belemmerend werken. Tegelijkertijd krijgt de huursector eveneens te maken met hogere woonlasten én zorgt het stikstofprobleem voor enorme beperkingen in de bouw van nieuwbouwwoningen.

Oplossingen
De doelstelling van het Rijk ligt desondanks op het bouwen van 900.000 nieuwe woningen vóór 2030. Een opgave die volgens Boelhouwer niet haalbaar is zónder een langetermijnvisie. Hij pleit daarom niet voor allerlei beperkende maatregelen, maar juist voor meer investeringen en kansen voor woningbouwcorporaties en investeerders. Volgens hem is bijvoorbeeld het meer belasten van corporaties een garantie voor een vrije val van de woningbouwproductie, terwijl investeringen er juist voor zorgen dat de markt wordt aangewakkerd.

Boelhouwer spreekt daarbij zijn hoop uit hier tijdens de kabinetsformatie goed naar wordt gekeken.

Beleggers worden gezien als een van de belangrijkste redenen waarom het voor starters knap lastig is om de woningmarkt te betreden. Ze worden daarom op allerlei manieren bestreden. Voorbeelden van maatregelen zijn het recente opkoopverbod in verschillende, grote steden en een eventuele zelfbewoningsplicht. 

Toch leidt dit niet direct tot meer kansen voor mensen die op zoek zijn naar een woning. Hoewel het opkoopverbod, met name in de grote steden, wel degelijk beleggers heeft geweerd, lijkt dit óók ten koste te gaan van het aantal beschikbare huurwoningen. 

Beleggers weren 
Laten we positief beginnen: het weren van beleggers op de woningmarkt is in wezen goed nieuws voor starters. Het biedt hen tenslotte simpelweg meer kansen wanneer woningen niet voor hun neus worden weggekaapt door vermogende beleggers die het pand puur als een investering zien. 

Dit wordt mede mogelijk gemaakt door de opkoopbescherming. Deze maatregel geldt bijvoorbeeld in de gemeente Rotterdam en zorgt ervoor dat woningen niet zomaar verhuurd mogen worden: de lucratieve manier waarmee beleggers hun geld verdienen. De regel staat dit namelijk enkel onder strenge voorwaarden toe. 

Vrije sector 
Het nadeel hiervan is echter dat er óók minder huizen beschikbaar komen in de vrije sector. Beleggers laten de woningmarkt namelijk massaal achter zich – en dat zorgt voor minder huurwoningen. 

Dat leidt ook tot hogere huurtarieven in deze sector. Er komen tenslotte minder private huurwoningen beschikbaar. 

Tussen wal en schip 
Dat betekent slecht nieuws voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koophuis. Zij dreigen nu tussen de wal en het schip te raken – en dat is vanzelfsprekend ook niet de bedoeling.

Het moge duidelijk zijn dat de woningmarkt momenteel behóórlijk in het slop zit. De huizenprijzen stegen de afgelopen jaren voornamelijk en starters maken nauwelijks kans om de woningmarkt te betreden.

Toch lijkt er nu licht aan het einde van de tunnel te zijn. De lagere prijzen spelen hierbij een rol, al wordt het effect daarvan enigszins overschaduwd door het feit dat de hypotheekrentes juist weer stijgen.

Maar wat wél een positief effect lijkt te hebben, is de ruimere leennorm.

Wat is de ruimere leennorm?
We onderscheiden verschillende factoren die bepalen hoe hoog – of laag, afhankelijk van hoe u er tegenaan kijkt – iemands maximale hypotheek is. De belangrijkste factor is uiteraard iemands inkomen, maar dat is niet het enige. Eventuele leningen en schulden, bijvoorbeeld de studieschuld, spelen ook een belangrijke rol.

Deze relatief strenge normen hebben het voor starters lastig gemaakt om de woningmarkt te betreden. Dat is enerzijds logisch: banken kunnen tenslotte geen risico’s lopen. Maar dat de leennormen wel iets ruimer genomen konden worden, mocht duidelijk zijn.

Banken en andere kredietverstrekkers zijn daarom wat soepeler geworden in het naleven van de hypotheekregels. Een eventuele studieschuld telt nu niet meer zo zwaar mee als vorig jaar, om maar wat te noemen.

De grootste – bij het gebrek aan een beter woord – concurrent van de gemiddelde starters, de belegger, heeft het juist moeilijker gekregen. Hij of zij moet nu bijvoorbeeld meer overdrachtsbelasting betalen, zodat starters meer kans maken.

Wat is het effect?
De ruimere leennorm lijkt haar vruchten af te werpen. Sinds het begin van 2023 is 45% van alle verkochte woningen naar starters gegaan. Dit was in 2022 nog 40%.

Het opkoopverbod is een beschermende maatregelen die beleggers minder kans geeft op de krappe woningmarkt. Dat zou uitsluitend voordelen moeten opleveren.

Beleggers zijn al langere tijd een doorn in het oog voor starters die hopen de drukke woningmarkt te betreden. Het opkopen van woningen door deze beleggers maakt dit tenslotte alleen maar moeilijker. Om die reden hebben grote steden als Amsterdam en Rotterdam het opkoopverbod geïntroduceerd.

Wat is het opkoopverbod?
Dit opkoopverbod zorgt ervoor dat woningen zonder een vergunning niet meer verhuurd mogen worden. Dat maakt het voor beleggers veel minder interessant om een woning te kopen. Zij krijgen dan waarschijnlijk toch geen verhuurvergunning: die worden alleen onder strenge voorwaarden toegekend.

Wat zijn de voordelen?
Een recent onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam, de Universiteit van Amsterdam en het Kadaster heeft laten zien dat het opkoopverbod in die zin een positieve werking heeft. Het is voor starters daadwerkelijk makkelijker geworden om de woningmarkt te betreden. Ze ondervinden in ieder geval minder hinder van de beleggers.

Wat zijn de nadelen?
De nadelen komen nu echter ook om de hoek kijken. Deze zijn voornamelijk zichtbaar in de vrije sector. Doordat hier minder huizen worden gekocht voor de verhuur, neemt het aanbod in beschikbare huurwoningen juist af. Dat gebeurt momenteel slechts mondjesmaat, maar de verwachting is dat dit in de toekomst meer en meer voorkomt.

Dit resulteert mogelijk in een stijging van de huurprijzen. Dat is slecht nieuws voor starters wiens inkomen te laag is voor een koopwoning, maar te hoog voor sociale huur.

Waar geldt het opkoopverbod?
Het huidige opkoopverbod is momenteel van kracht in verschillende gemeentes, waaronder Amsterdam en Rotterdam, maar ook Almere, Haarlem Nijmegen.

Bron: RTL Nieuws

…en we vertellen u hieronder wat u daarover moet weten. Lees snel verder!

Tijdelijke huurcontracten zijn het gevolg van de Wet doorstroming huurmarkt die in 2016 werd geïntroduceerd. Verhuurders mochten nieuwe huurders hierdoor tijdelijke contracten aanbieden, bijvoorbeeld van één jaar. Huurders konden dit soort contracten tussentijds opzeggen, maar verhuurders niet.

Klinkt nobel, toch? Maar in de praktijk pakte de tijdelijke huurcontracten helaas minder goed uit.

Ze stelden verhuurders namelijk in staat om telkens tussentijds de huren te verhogen. Critici van de wet noemden het fenomeen daardoor ook wel ‘een cadeautje voor de verhuurders’.

Wat houdt de afschaffing in?
Het lijkt nu gedaan te zijn met dit cadeautje en het uitpakken daarvan. Een meerderheid in de Tweede Kamer heeft namelijk gestemd voor de afschaffing van het tijdelijke huurcontract. Ze hopen daarmee de verhogingen te beëindigen, maar ook stress tegen te gaan. Volgens veel partijen zorgt een tijdelijk huurcontract eveneens voor onzekerheid bij de huurder: de wetenschap dat ze binnen twee jaar hun huis moeten verlaten.

In plaats daarvan willen tegenstanders een zogenoemde initiatiefwet introduceren. Deze wet moet ervoor zorgen dat huurders beter beschermd zijn, bijvoorbeeld door het vaste contract weer de norm te maken.

Sommige partijen pleiten hierbij wél voor uitzonderingen. Voorbeelden daarvan zijn ouderen die voor hun pensioen een extra woning hebben gekocht, grote gezinnen, studenten en promovendi.

Het verschil met nu is dat de maximumduur van twee jaar dan omhoog moet naar vijf jaar.

Zijn er ook keerzijdes van een afschaffing?
Andere partijen zijn echter tegen een beëindiging van het tijdelijke huurcontract. De VVD verwacht bijvoorbeeld dat het woningaanbod hierdoor een knauw krijgt.

Ze willen daarom liever werken met maximumbedragen in de vrije sector, bijvoorbeeld van €1.000 per maand.

Bron: NOS